Après plusieurs années marquées par la hausse des taux d’intérêt et les incertitudes économiques, les investisseurs institutionnels reviennent en force sur le marché immobilier genevois. Selon les dernières analyses de Naef Commercial | Knight Frank, près de 690 millions de francs de transactions ont été enregistrés au premier trimestre 2026 dans le canton.

Directeur des ventes de Naef, Yves Cretegny décrypte les raisons de ce regain d’intérêt, l’évolution des attentes des investisseurs et les défis qui attendent Genève dans les années à venir.

 

Le marché de l’investissement immobilier semble particulièrement dynamique à Genève. Comment l’expliquez-vous?
Genève reste un marché considéré comme très sûr par des investisseurs institutionnels qui recherchent des actifs capables d'offrir des rendements stables sur le long terme. L'immobilier genevois répond parfaitement à cette attente. Il y a peu d'objets disponibles, beaucoup d'appétit et un taux de vacance extrêmement faible, ce qui soutient naturellement la demande.

Votre étude évoque le retour des investisseurs institutionnels. Pourquoi reviennent-ils aujourd’hui?
Ces acteurs n'ont jamais vraiment quitté l'immobilier. Ils gèrent des fonds spécifiquement dédiés à cette classe d'actifs. En revanche, le contexte actuel leur est redevenu favorable. L'immobilier offre une combinaison attractive entre sécurité et rendement. Dans une période où les marchés financiers peuvent être plus volatils, il constitue une allocation particulièrement rassurante.

 

Genève demeure-t-elle une valeur refuge face à d'autres places comme Zurich?
Oui, clairement. Ce qui compte avant tout dans l'immobilier, ce sont les fondamentaux économiques. Tant que Genève crée des emplois et attire de nouveaux habitants, les logements et les surfaces commerciales trouvent preneur. Les logements suivent les emplois. L'attractivité économique du canton reste donc le principal moteur du marché.

 

Quels sont aujourd'hui les actifs les plus recherchés?
Le résidentiel reste la catégorie reine. Le risque y est très largement réparti entre de nombreux locataires, ce qui rassure les investisseurs. Les immeubles de logements constituent le socle de nombreux portefeuilles. Cela dit, les actifs commerciaux de qualité continuent aussi d'attirer, car ils offrent généralement des rendements supérieurs. L'enjeu est de trouver le bon équilibre entre sécurité et performance. Les plus importantes transactions récentes ont concerné notamment Carouge, Champel ou Plainpalais.

 

Certains quartiers sont-ils particulièrement recherchés?
Les investisseurs privilégient surtout les secteurs urbains bien connectés. Plus que la commune elle-même, c'est la qualité de l'environnement urbain qui compte: transports publics, proximité des services, attractivité du quartier et potentiel de développement.

 

Le marché des bureaux semblait fragilisé par le télétravail. Pourquoi retrouve-t-il aujourd'hui de l'élan?
Le télétravail a transformé les usages, mais pas autant qu'on le pense. La demande globale de surfaces a relativement peu diminué. Les entreprises continuent d'avoir besoin d'espaces capables d'accueillir leurs équipes lorsqu'elles se réunissent. En revanche, les attentes ont changé: davantage d'espaces collaboratifs, de lieux de rencontre et de services.

 

Le marché est-il aujourd'hui équilibré?
Oui. Le taux de vacance des bureaux se situe globalement entre 6% et 8 %, avec de fortes disparités selon les secteurs. C'est un niveau qui permet aux entreprises d'avoir du choix tout en maintenant un marché sain.

 

Les loyers commerciaux pourraient-ils repartir à la hausse?
Uniquement dans les emplacements les plus recherchés, notamment dans l'hypercentre où l'offre reste très limitée. Dès qu'on s'éloigne de ces secteurs premium, nous observons plutôt une stabilité des loyers.

 

Les critères ESG sont désormais omniprésents. Sont-ils devenus déterminants dans les décisions d'investissement?
Absolument. Pour un investisseur, un immeuble performant sur le plan énergétique représente moins de risques et moins d'investissements futurs. Pour les entreprises locataires, c'est aussi une question d'image et de cohérence avec leurs propres engagements. Aujourd'hui, un bâtiment énergivore est clairement désavantagé sur le marché.

 

Les propriétaires qui tardent à rénover risquent-ils une décote?
C'est déjà le cas. Le marché distingue désormais très clairement les immeubles performants des autres. Cette prime de qualité est particulièrement visible dans l'immobilier commercial, où les locataires disposent davantage d'alternatives.

 

Les immeubles nécessitant d'importants travaux sont-ils condamnés?
Pas du tout. Certains investisseurs cherchent précisément ce type d'actifs afin de créer de la valeur. Ils misent sur des rénovations énergétiques, des surélévations ou parfois même sur des changements d'affectation. Ces immeubles représentent souvent de belles opportunités de développement.

 

Après près de trente ans dans l'immobilier, quelle évolution vous frappe le plus?
Pendant longtemps, nous avons analysé les immeubles indépendamment de leur environnement. Aujourd'hui, nous raisonnons à l'échelle du quartier. La qualité des transports publics, la proximité des espaces verts, les services ou la vie locale deviennent des éléments majeurs de création de valeur. C'est une évolution extrêmement positive.

 

Quel quartier genevois vous paraît aujourd'hui sous-estimé?
Je citerais le secteur de Surville, à proximité de Chancy. C'est un quartier qui n'existait pratiquement pas sur la carte il y a quelques années et qui offre aujourd'hui une qualité de vie remarquable, beaucoup de verdure et d'excellentes connexions en transports publics. Il mérite davantage de visibilité.

 

Vous pilotez aujourd'hui l'ensemble des activités de courtage de Naef. Quels sont vos principaux dossiers?
Je supervise les activités résidentielles, le marché du prestige, la promotion immobilière ainsi que le secteur commercial. L'un des projets qui nous mobilise particulièrement aujourd'hui est le développement du PAV. Nous souhaitons participer activement à la construction de cette nouvelle ville et contribuer à imaginer les futurs quartiers genevois.