Mieux planifier les travaux de rénovation énergétique.
Flavia Giovannelli
Publié vendredi 18 mars 2022
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#CO2 Entre nouveaux modèles de financement et due diligence énergétique, la question de la durabilité rejaillit sur les projets.
L’immobilier représente l’une des principales sources d’émission de CO2, si ce n’est la première. Or, au vu des objectifs ambitieux du canton, qui a décrété l’urgence climatique, la rénovation d’un parc immobilier constitué à près de 98% de bâtiments déjà construits représente un levier essentiel. Le dispositif d’incitations et de mesures d’aide pour favoriser ce genre de projets a été renforcé et il reste à espérer que la cadence soit désormais plus soutenue.
Lors d’un récent séminaire de la Chambre genevoise immobilière, Valérie Lemaigre, économiste en chef à la Banque cantonale genevoise, a rappelé, chiffres à l’appui, que le marché immobilier se porte encore très bien, même après deux ans de pandémie. Pour l’industrie financière, Jonathan Martin, senior manager dans l’entité immobilière de la Banque Edmond de Rothschild, est venu évoquer les transformations qui concernent la partie dite de due diligence (procédure de vérification des points nécessaires pour conclure l’affaire - ndlr) sur les plans technique et énergétique: «Nous vivons une phase d’accélération, avec pour changement notable le fait que les exigences des investisseurs ont augmenté», confirme-t-il. «La nouvelle génération est devenue très sensible au développement durable, tandis que les caisses de pension sont sous la pression de leurs assurés, qui veulent également aller dans cette direction.» La notion d’impact qu’aura leur futur investissement pour passer d’une situation X de l’objet à une situation Y est très importante: les futurs propriétaires, en particulier ceux qui ont une vision holistique de leur projet, ont besoin d’avoir le plus d’informations détaillées sur ces questions pour pouvoir chiffrer et ensuite programmer les travaux d’assainissement ou de rénovation: «C’est un élément essentiel de leur motivation», confirme Jonathan Martin.
Face à ces enjeux climatiques brûlants, le secteur se réinvente par de nouvelles pratiques, qui peuvent déjà être remarquées dans certaines grandes rénovations récentes ou en cours dans le canton. L’an dernier, Genève a ainsi investi près de trente-quatre millions de francs pour favoriser les économies d’énergie et les énergies renouvelables au sein du parc bâti genevois. Toutefois, dans un tel contexte, la tentation de voir de l’écoblanchiment est grande. Pour éviter le plus possible de tomber dans ce piège, la procédure de due diligence est devenue plus structurée que dans le passé et demande une expertise toujours plus professionnelle.
Lenteurs genevoises
Pour les professionnels de l’investissement, il est important de pouvoir rassembler la documentation la plus complète relative au bien concerné pour mieux accompagner leurs clients. «L’objectif est la prise de décision, basée sur la meilleure information», explique Jonathan Martin. «Un rapport d’analyse interne doit comprendre le plus possible de documents permettant de se faire l’idée la plus complète des aspects techniques et des enjeux énergétiques du bien. Par exemple l’historique des travaux, les rapports d’état de la régie, les interventions et autres certificats de type Minergie ou CO2»,résume-t-il.
Cette procédure de due diligence peut être complétée par le rapport d’un expert indépendant, qui présente l’avantage de contenir des explications et un point de vue différents, tout comme les informations provenant de mandataires tiers spécialistes, qui peuvent être une bonne base.
Forts de ces éléments, les experts auront une projection des investissements à planifier, ainsi que des futures performances de l’immeuble à rénover. Pour atteindre cet objectif, les démarches s’étaleront sur plusieurs mois. Chacun devra faire preuve d’une grande flexibilité. Lorsque le bien sera vendu ou intégré à un portefeuille, la partie «pratique» prendra encore plus de temps. A noter que ce calendrier dépend surtout des priorités du futur acquéreur. Si celui-ci, par exemple, tient absolument à abandonner les énergies fossiles et à passer au tout renouvelable, cela impliquera une planification reflétant cette option.
Si la lenteur des procédures est un reproche courant à Genève, celle-ci s’explique par le cadre administratif lourd, mais aussi par le manque de ressources clé. «Je pense que la pénurie de compétences humaines dans les secteurs techniques, énergétiques, juridiques se renforcera dans les prochaines années», avertit Jonathan Martin. L’Office cantonal de l’énergie a mis en place un réseau de partenaires – dont SIG – qui sont partie prenante de cette transition énergétique. Ce point s’avère un atout non négligeable pour les propriétaires actifs sur le canton en comparaison avec d’autres.
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